一、父母为子女出资购房存在的争议

实践中，父母为子女出资购房存在的争议，主要是父母为子女出资购房的性质是借款还是赠与？

（一）认定为赠与的主要理由

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。因父母出资为子女购房时，一般无书面的意思表示，明确表示是借款还是赠与。从现实社会生活中反映的情况看，父母为子女购买房屋出资的目的往往是为子女结婚，出资的真实意思表示也应是对自己子女的赠与；故父母若无法举证证明，相关款项是借款，即应当认定为赠与；

（二）认定为借款的主要理由

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同是转移财产所有权的合同，且为无偿、单务合同，应当谨慎认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”该条系关于提高证明标准的特殊情形的规定，表明对于赠与事实的认定适用高于一般事实“具有高度盖然性”的证明标准，既使双方存在父母子女关系，如不能排除合理怀疑，也不能轻易认定赠与事实。父母主张出资为借款，自然应承担相应的举证责任，但该举证责任应是有限的，不能对父母过于严苛。且从利益衡量的角度考量，如认定为赠与，则子女方的利益实现了最大化，而父母方的利益则完全归零，显然是严重失衡的；如认定为借款，则父母取得出资的返还权，子女取得财产的所有权和财产的增值利益，两者可以实现利益上的相对平衡。

由于实践中，对于父母为子女购买的款项性质存在争议。且因不同法官对相关问题的理解不同，在争议出现后，案件结果并不能完全受控。因此，事前的预防就显得尤为有价值。对此，笔者在此特依自身实务经验，总结如下技巧与要点，以供参考。

二、父母在子女婚前为子女购置房产的技巧和要点

（一）情况一：当父母经济宽裕的情况下，能全款购买的尽量全款购买，在子女领取结婚证之前付清所有房款， 装修完房产。

若父母担心子女可能随意处分房子，则可与子女共同拥有房屋。例如，约定父母占1%的产权，子女占99%的产权。假如父母名下没有房产登记，建议房产登记父母名下，或与子女按份共有（父母可以立份遗嘱明确由子女个人单独继承该套房产）。这样，就可以避免子女在父母不知情的情况下处置房屋，实现父母的房屋处分权的控制。

（二）情况二：若子女婚前以按揭方式购买住房，那么在领结婚证之前就要完成房屋买卖合同和房产抵押借款合同的签订，并且在领结婚证前付完首付款，装修完房产。

此种情况下，若按揭款由父母代还（注意：父母要直接转账到儿女的按揭还款账户，并备注偿还房屋按揭贷款），或子女以个人婚前存款偿还（注意婚前存款与婚后财产的混同）。该房产将被视为子女的个人财产。如果婚后是夫妻共同偿还银行按揭贷款，那么在离婚时，房产仍归子女一方，但需给另一方补偿。补偿的数额一般是婚后还贷本息和的一半，再加上还贷本息和乘以婚姻关系存续期间该房产同等升值比例。

（三）情况三：若父母不便于与子女共同登记房屋所有权，给子女银行账户转账时注意备注“借款”，及时与子女签订抵押借款合同，并在子女取得房屋所有权时一起去不动产交易中心办理抵押登记。

有的父母为了避税，往往将房屋直接登记在儿女的名下，如果子女败家，或感情用事，可能房子在父母不知情的情况下被处分。假如父母与子女签订抵押借款合同，并办理抵押登记，这样父母的购房款就得以保障。

若父母给子女银行账户转账时备注借款，后期想要回子女的购房款，就有了凭据。尽管子女后期在房产证上加了配偶的名字，父母在必要时还可以向子女及其配偶主张债权。（父母可视情况将债权以“立遗嘱”的方式归子女一方继承）

（四）情况四：若父母不便于与子女共同登记房屋所有权，也可以跟子女签订《居住权协议》，并在子女取得房屋所有权时一起去不动产交易中心办理居住权登记。

无论是婚前，还是婚后，只要双方愿意，都可以与子女签订《居住权协议》，并办理居住权登记，同时也可以办理抵押登记。

三、父母在子女婚后为子女购置房产的技巧和要点

（一）子女婚后父母出资买房，最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议，明确约定父母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与，需约定清楚是只赠与给子女，还是赠与给子女及其配偶。如果是借款的，约定清楚利息和还款期限等。

（二）若不便或不愿意签订协议的，房屋产权尽量登记在父母名下，或登记与子女按份共有。除非父母名下有多套房产的，或有其他因素考虑；若不便将房产登记在父母名下或父母与子女及其配偶共有，那么父母转账给子女的银行账户时，要注意备注“购房借款”或“购房赠与子女一方所有”等，为父母在必要时主张权利留下证据。

（三）倘若父母名下没有房产，不便将房产登记在父母名下或与父母共有，为了保障父母的居住权，可与子女及其配偶签订《居住权协议》，明确约定房屋由父母终身居住，并办理居住权登记。

四、结语

家是社会的最小单位，家也有万千姿态。如何妥善处理家庭关系是我们每个人的必修课。站在为人父母的角度，面包与爱情对于子女而言同样重要。如我在引言中所说，父母为子女的小家庭做出奉献时，既要考虑所传承的财富可能遭到稀释的问题，也要考虑传承财富时，是否可能对子女的夫妻感情产生不利影响。